Na co zwrócić uwagę przy kupnie nieruchomości na rynku wtórnym? Praktyczna instrukcja prawna

Kupno mieszkania lub domu z rynku wtórnego to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu wielu osób. Taka transakcja wiąże się z dużymi pieniędzmi i skutkami prawnymi, które mogą mieć znaczenie przez wiele lat. W przeciwieństwie do zakupu nowego mieszkania od dewelopera, przy rynku wtórnym kupujący przejmuje nieruchomość razem z jej wcześniejszą historią – zarówno prawną, jak i faktyczną. Dlatego przed zakupem trzeba dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości, zapisy w księdze wieczystej oraz możliwe ryzyka. Celem tego artykułu jest wyjaśnienie w przejrzysty sposób najważniejszych kwestii, na które warto zwrócić uwagę przy takim zakupie.

1. Na czym polega umowa sprzedaży nieruchomości

Umowa sprzedaży nieruchomości to umowa, która jednocześnie zobowiązuje strony do określonych działań i powoduje przejście własności na kupującego. Aby umowa sprzedaży nieruchomości była ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli strony nie podpiszą aktu notarialnego, to nawet jeśli wszystko ustalą między sobą, własność nieruchomości nie przejdzie na kupującego. Zazwyczaj własność przechodzi w chwili podpisania aktu notarialnego, chyba że strony postanowią inaczej. Od tego momentu kupujący staje się właścicielem także wobec osób trzecich. Dlatego bardzo ważne jest, aby treść umowy była prawidłowo przygotowana i chroniła interesy kupującego.
 

2. Co sprawdzić przed podpisaniem umowy

Przed zakupem nieruchomości należy dokładnie sprawdzić jej sytuację prawną. W szczególności trzeba upewnić się, że sprzedawca jest faktycznie właścicielem i ma prawo sprzedać nieruchomość. Należy też sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona prawami innych osób, np. prawem do mieszkania, służebnością lub dożywociem. Ważne jest również ustalenie, czy nie toczą się żadne sprawy sądowe lub administracyjne dotyczące nieruchomości. Większość powyższych informacji można uzyskać przy wnikliwej analizie księgi wieczystej. Należy uzyskać także zaświadczenie od sprzedającego, że nieruchomość nie jest wynajmowana lub wydzierżawiona, ponieważ może to utrudniać korzystanie z niej. W przypadku mieszkań warto uzyskać także zaświadczenie o braku zameldowania innych osób. Oprócz kwestii prawnych należy zwrócić uwagę na stan techniczny nieruchomości, ponieważ ukryte usterki mogą później powodować problemy - dlatego podczas pierwszej wizyty nieruchomości warto wybrać się z osobą posiadającą odpowiednią wiedzę techniczną.
 

3. Księga wieczysta – dlaczego jest tak ważna

Księga wieczysta to publiczny rejestr, w którym zapisane są informacje o nieruchomości. Składa się z czterech części:

• w Dziale I znajdują się dane identyfikujące nieruchomość,

• w Dziale II wpisany jest właściciel,

• w Dziale III znajdują się informacje o różnych prawach i roszczeniach osób trzecich,

• w Dziale IV wpisuje się hipoteki.

Sprawdzenie księgi wieczystej pozwala ocenić, m.in. czy nieruchomość jest wolna od obciążeń. Choć prawo w pewnym zakresie chroni kupującego działającego w dobrej wierze, ochrona ta nie zawsze jest pełna. Dlatego dokładna analiza księgi wieczystej jest bardzo ważna.
 

4. Dokumenty potrzebne u notariusza

Do podpisania aktu notarialnego potrzebne są odpowiednie dokumenty. Przede wszystkim konieczne jest podanie numeru księgi wieczystej lub jej aktualnego odpisu. Sprzedawca musi też przedstawić dokument, z którego wynika, w jaki sposób nabył nieruchomość (np. poprzedni akt notarialny lub dokumenty spadkowe). W przypadku mieszkań wymagane są dokumenty ze wspólnoty mieszkaniowej, w tym potwierdzenie, że nie ma zaległości w opłatach, oraz zaświadczenie o braku osób zameldowanych. Czasem potrzebne są także dokumenty podatkowe.

Kupujący powinien przygotować swój dowód osobisty (w przypadku zastrzeżonego numeru PESEL, należy cofnąć zastrzeżenie numeru PESEL przed dokonaniem czynności notarialnej w celu weryfikacji), a w przypadku kupującego będącego w związku małżeńskim z ustanowioną wspólnością majątkową małżeńską - konieczne jest uzyskanie zgody małżonka. 

Im lepiej przygotowane dokumenty, tym sprawniej przebiega cała czynność.
 

5. Odpowiedzialność sprzedawcy za wady nieruchomości

Prawo przewiduje odpowiedzialność sprzedawcy za wady sprzedanej nieruchomości. Dotyczy to zarówno wad fizycznych, jak i prawnych. Sprzedawca odpowiada za wady, które istniały w chwili wydania nieruchomości, nawet jeśli sam o nich nie wiedział. Te przepisy mają na celu ochronę kupującego i zapewnienie uczciwości transakcji.
 

6. Wady fizyczne nieruchomości

Wada fizyczna to przypadek, w którym rzeczywisty stan nieruchomości nie odpowiada temu, co zostało ustalone w umowie. Może to dotyczyć np. stanu technicznego, instalacji, wilgoci, pęknięć ścian lub nieprawidłowej powierzchni. Wadą jest także brak cech, które sprzedawca obiecywał. Szczególne znaczenie mają wady ukryte, czyli takie, których nie dało się zauważyć przy zwykłym oglądaniu. To one najczęściej prowadzą do sporów po zakupie.
 

7. Wady prawne nieruchomości

Wada prawna występuje wtedy, gdy sprzedawca nie ma pełnego prawa do nieruchomości albo gdy jest ona obciążona prawami innych osób (o czym kupujący nie został powiadomiony). Może to być np. nieujawnione prawo do mieszkania, najem lub decyzja organu administracji publicznej ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości. Takie wady mogą bardzo poważnie utrudnić lub nawet uniemożliwić korzystanie z nieruchomości.
 

8. Prawa kupującego w razie wykrycia wady

Jeżeli po zakupie okaże się, że nieruchomość ma wadę (fizyczną lub prawną), kupujący może domagać się jej usunięcia, obniżenia ceny albo – w poważnych przypadkach ujawnienia wady istotnej – odstąpić od umowy. Sprzedawca odpowiada za wady fizyczne i prawne nieruchomości przez 5 lat (odpowiedzialność z tytułu rękojmi). Uprawnienia kupującego wynikają z ustawy i co do zasady nie mogą być dowolnie ograniczane.
 

9. Szczególna ochrona konsumenta

Jeżeli kupującym jest osoba prywatna, która nie działa w ramach działalności gospodarczej, a sprzedającym jest przedsiębiorca, to kupującemu przysługuje jej dodatkowa ochrona wynikająca z praw konsumenta. W takich przypadkach, przykładowo, sprzedawca co do zasady nie może wyłączyć odpowiedzialności za wady. Dodatkowo, jeżeli wada ujawni się w ciągu roku od zakupu, przyjmuje się, że istniała już wcześniej, co znacznie ułatwia dochodzenie roszczeń przez kupującego.
 

10. Podatek PCC przy zakupie nieruchomości

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego zazwyczaj wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku w wysokości 2% jej wartości rynkowej. Podatek ten płaci kupujący, a pobiera go notariusz przy podpisaniu aktu notarialnego. W niektórych sytuacjach możliwe jest zwolnienie z podatku, np. przy zakupie pierwszego mieszkania (jeżeli kupujący nie jest właścicielem lub współwłaścicielem innej nieruchomości). Wartość podatku liczona jest od wartości rynkowej, a niekoniecznie od ceny wpisanej w umowie.
 

11. Dlaczego warto skorzystać z pomocy prawnika

Zakup nieruchomości to skomplikowana czynność, która wymaga doświadczenia i wiedzy. Pomoc adwokata pozwala wcześniej wykryć zagrożenia prawne, sprawdzić dokumenty i zapisy umowy oraz zadbać o interesy kupującego. W razie problemów po zakupie prawnik pomaga skutecznie dochodzić roszczeń. Profesjonalna pomoc znacząco zwiększa bezpieczeństwo całej transakcji.

Powyższy tekst stanowi zbiór ogólnych wskazówek i wyjaśnień - nie ma natomiast charakteru porady prawnej. Każdy indywidualny przypadek jest odmienny i wymaga osobnej, pogłębionej analizy prawnej. Zachęcam do bezpośredniego kontaktu w celu omówienia Państwa przypadku.